Vender una casa heredada en la Florida: la guía completa

Alguien a quien usted quiere falleció y dejó una casa. Junto con todo lo demás que está cargando, ahora hay una propiedad con impuestos, seguro y quizás una hipoteca que no se detienen. Esta guía explica, en palabras claras, lo que exige la Florida y cuáles son sus opciones. Léala a su ritmo.

Esto es información general, no asesoría legal. Su abogado de sucesiones se encarga de la parte legal, y cualquier punto de esta guía que importe en su caso debe confirmarlo con él o ella.

¿Necesito hacer la sucesión (probate)?

Depende de cómo estaba la casa a nombre de la persona cuando falleció. Busque la escritura (el sitio del tasador de propiedades del condado muestra los nombres de los dueños) y fíjese en cuál de estos casos está:

• Solo el nombre de la persona fallecida. Es el caso más común y casi siempre significa sucesión. Una corte tiene que aprobar quién recibe la casa antes de que se pueda vender.
• Dos nombres "como copropietarios con derecho de supervivencia" o como esposos. El dueño que sobrevive normalmente se queda con la casa de forma automática, sin sucesión. Se registra el certificado de defunción y se limpia el título.
• Un fideicomiso (trust). Si la escritura dice que la casa pertenece a un fideicomiso, el fiduciario normalmente puede venderla sin sucesión, siguiendo las instrucciones del fideicomiso.
• Una escritura "lady bird" (usufructo vitalicio ampliado). Esta nombra a quien recibe la casa al fallecer el dueño. La persona nombrada suele tomar el título registrando el certificado de defunción, también sin sucesión.

Si no está seguro de lo que dice la escritura, una compañía de título o un abogado de sucesiones se lo puede decir en pocos minutos. Nosotros también, sin costo, si prefiere empezar por ahí.

Lo básico de la sucesión en la Florida

El representante personal. Es la persona que la corte pone a cargo de la herencia (en otros lugares se le llama albacea o ejecutor). Si hay testamento, normalmente lo nombra. Si no, la ley de la Florida dice quién tiene prioridad: por lo general el cónyuge y luego los hijos. El representante personal es quien puede firmar un contrato para vender la casa.

Administración sumaria. El proceso corto. Está disponible cuando la herencia es pequeña (menos de $75,000 sin contar el homestead) o cuando la persona falleció hace más de dos años. Puede tomar de unas semanas a unos meses una vez presentada, y no se nombra representante personal; la corte ordena directamente quién recibe qué.

Administración formal. El proceso completo, para herencias más grandes o cuando hay que atender a acreedores. La corte nombra al representante personal, los acreedores tienen un plazo para reclamar, y después se reparte la propiedad. Los tiempos varían mucho, pero de varios meses a un año es común, y más si alguien disputa algo.

Costo. Los honorarios del abogado y los costos de la corte salen de la herencia, lo que en la práctica significa de la venta de la casa al cierre. Normalmente no tiene que pagarlos de su bolsillo por adelantado, aunque algunos abogados piden un anticipo. Pregunte.

¿Se puede vender durante la sucesión?

Sí, en la mayoría de los casos. Una vez que la corte nombra al representante personal, esa persona puede poner la casa en venta o firmar un contrato con un comprador. A veces la corte tiene que aprobar la venta; su abogado lo sabrá. Un comprador en efectivo puede firmar el contrato temprano, incluso antes del nombramiento, y esperar a la corte. Eso fija un precio y le quita la casa de encima mientras avanza el papeleo.

Lo que nadie puede hacer es saltarse la sucesión. Si alguien le dice que puede comprar la casa sin ella, o le pide que le firme la escritura ahora y "lo arreglamos después", aléjese.

La propiedad homestead: por qué importa

La Florida trata la vivienda principal de una persona, su homestead, de forma distinta a otras propiedades. Dos cosas les importan a los herederos. Primero, el homestead por lo general no puede ser tomado por la mayoría de los acreedores de la persona fallecida, lo que protege la casa para la familia. Segundo, si la persona dejó cónyuge o hijos menores, la ley de la Florida limita quién puede heredar el homestead, diga lo que diga el testamento.

El homestead también afecta los impuestos de la propiedad. El tope que mantuvo la cuenta baja durante años normalmente se reinicia cuando la casa cambia de dueño, así que los impuestos del siguiente dueño pueden ser mucho más altos. Esta es una de las razones por las que la oferta de un comprador puede verse más baja que el valor del tasador.

Las reglas aquí son específicas y los detalles cambian el resultado. Confirme cualquier cosa sobre el homestead con su abogado de sucesiones antes de tomar decisiones.

Impuestos sobre una casa heredada

No hay impuesto de herencia ni de sucesión en la Florida. La Florida no lo tiene. El impuesto federal sobre el patrimonio solo aplica a herencias muy grandes (muchos millones), así que la mayoría de las familias nunca lo enfrenta.

La base escalonada (stepped-up basis), en palabras simples. Cuando usted hereda una casa, para efectos de impuestos su "costo" pasa a ser lo que valía el día en que la persona falleció, no lo que ella pagó hace décadas. Si la vende poco después por más o menos ese mismo valor, normalmente hay poco o ningún impuesto sobre la ganancia. Si la conserva por años y sube de valor, puede deber impuesto sobre ese aumento. Por eso vender poco después del fallecimiento suele ser más simple en impuestos que conservarla.

Los impuestos de propiedad siguen llegando durante la sucesión, igual que el seguro y cualquier hipoteca. Son gastos de la herencia, pero alguien tiene que pagarlos a tiempo. Un contador puede confirmarle cómo aplica todo esto en su caso.

Varios herederos que no se ponen de acuerdo

Es la llamada que más recibimos. Un hermano quiere quedarse con la casa, otro necesita el dinero ahora, otro vive ahí y dejó de contestar el chat del grupo. Mientras tanto, los impuestos, el seguro y el jardín le cuestan dinero a alguien cada mes.

Algunas cosas ayudan. Consiga un número real de lo que vale la casa tal como está y de lo que costaría arreglarla y ponerla en venta; las discusiones se acortan cuando todos miran las mismas cifras. Que el representante personal, y no el hermano que más grita, lleve el proceso. Y sepa que si los herederos de verdad no se ponen de acuerdo, un copropietario puede pedirle a la corte que obligue la venta (una acción de partición), que es lenta y cara para todos. La mayoría de las familias encuentra una salida antes de llegar ahí.

Cuando compramos a una herencia, hacemos una sola oferta por escrito a la herencia, se la explicamos a cada heredero en español o inglés, y la compañía de título reparte el dinero al cierre según la herencia. Nadie tiene que confiar en que un hermano le mande su parte.

¿Heredó una casa en el sur de la Florida pero vive en otro estado?

Herederos en Nueva York, Nueva Jersey, Georgia, Texas u otro país heredan casas en Miami, Broward y Palm Beach todos los días. No tiene que mudarse aquí ni seguir tomando vuelos. Todo se puede manejar a distancia.

• La sucesión en la Florida la puede presentar un abogado de la Florida sin que usted comparezca en persona. Muchos llevan todo el caso por teléfono y correo electrónico.
• Los contratos y los documentos de cierre se firman con un notario móvil cerca de usted o de forma electrónica donde la Florida lo permite.
• La compañía de título le transfiere el dinero a su banco, esté donde esté.
• Nosotros recorremos la casa y le enviamos fotos y video, nos encargamos de la limpieza y atendemos los servicios y el jardín mientras la herencia está abierta.

Si el español es más cómodo para usted o para otro heredero, cada paso de arriba puede hacerse en español.

Cuándo un agente de bienes raíces es la mejor opción

Con honestidad: si la casa está en buen estado, los herederos están de acuerdo, nadie tiene prisa y alguien puede encargarse de las visitas y las reparaciones, venderla con un buen agente normalmente le dará un precio más alto que cualquier comprador en efectivo, incluidos nosotros. Una oferta en efectivo paga por rapidez, certeza y quitarle el trabajo de encima. Ese intercambio vale la pena para algunas casas y para otras no.

Un comprador en efectivo suele tener más sentido cuando la casa necesita trabajo de verdad, cuando hay liens o una fecha de ejecución hipotecaria, cuando los herederos viven fuera del estado, cuando hay un inquilino, o cuando la familia simplemente quiere terminar con esto. Si nos cuenta sobre la casa y vender con un agente es su mejor opción, se lo diremos. Preferimos que tome la decisión correcta y no la que nos conviene a nosotros.

Qué hacer esta semana

1. Busque la escritura y anote a nombre de quién está.
2. Consiga varias copias certificadas del certificado de defunción.
3. Mantenga al día el seguro y cualquier hipoteca; dejar que se venzan cuesta más que un pago.
4. Hable con un abogado de sucesiones de la Florida, aunque sea 20 minutos, para saber qué proceso aplica.
5. Consiga un número por escrito por la casa tal como está, para que la familia decida con hechos.